اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، نیازمند عزم جدی دستگاه‌ها و آگاهی‌بخشی گسترده به مردم است
به گزارش روابط عمومی وزارت دادگستری، دومین همایش ملی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امروز شنبه ۹ آبان‌ماه ۱۴۰۵، با حضور حجت‌الاسلام والمسلمین حمزه خلیلی معاون اول قوه قضاییه، امین‌حسین رحیمی وزیر دادگستری، حسن بابایی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مهدی امیری اصفهانی معاون اجتماعی و پیش‌گیری از وقوع جرم قوه قضاییه، محمد سرگزی رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی و جمعی از مقامات عالی قضایی، مسئولان اجرایی، کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه حقوقی و ثبتی برگزار شد.
امین‌حسین رحیمی در این همایش، ضمن قدردانی از رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای برگزاری این رویداد و همچنین تلاش‌های معاون اول قوه قضاییه در پی‌گیری اجرای قانون، اظهار کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از مهم‌ترین قوانین مورد نیاز جامعه است که اجرای صحیح آن می‌تواند آثار و تحولات گسترده‌ای در حوزه‌های حقوقی، قضایی، اقتصادی و اجتماعی به همراه داشته باشد.
وی با اشاره به پیشینه تصویب این قانون و چالش‌های ناشی از اعتبار اسناد عادی در نظام حقوقی کشور افزود: پس از پیروزی انقلاب اسلامی، به دلیل ایراد شرعی شورای نگهبان به قانون ثبت در خصوص شناسایی مالکیت بر مبنای سند رسمی، اسناد عادی نیز در نظام حقوقی کشور مورد پذیرش قرار گرفتند؛ با این حال، تداوم اعتبار معاملات عادی در سال‌های بعد، مشکلات و چالش‌های متعددی را در زمینه اثبات مالکیت، اختلافات ملکی و نظم عمومی ایجاد کرد.
وزیر دادگستری با بیان اینکه رفع این مشکلات مستلزم اصلاح رویکرد قانونی در زمینه معاملات اموال غیرمنقول بود، تصریح کرد: زمینه تصویب قانون الزام با همکاری مجلس شورای اسلامی و قوه قضاییه فراهم شد و در ادامه، موضوع در مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد بررسی قرار گرفت. در این مسیر، ورود و تأکید رهبر شهید انقلاب نقش تعیین‌کننده‌ای در عبور از موانع و نهایی شدن قانون داشت.
رحیمی با اشاره به تأکید رهبر شهید انقلاب در دیدار با مسئولان عالی قضایی در زمان بررسی این قانون در مجمع تشخیص مصلحت نظام گفت: تأکید ایشان بر اینکه مصلحت قطعی، بی‌اعتبار شدن معاملات غیررسمی است، مبنای مهمی برای تصمیم‌گیری در این زمینه قرار گرفت و در نهایت، با همکاری و تعامل جدی مجلس، دولت و قوه قضاییه، این قانون به تصویب رسید.
تعامل دولت و قوه قضاییه برای تدوین مقررات اجرایی
وزیر دادگستری در ادامه با اشاره به فرآیند تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی قانون الزام اظهار کرد: اگرچه این قانون حدود ۱۴ تا ۱۵ ماده دارد، اما در آن تدوین ۱۴ آیین‌نامه پیش‌بینی شده است و علاوه بر این، دستورالعمل‌ها و شیوه‌نامه‌های متعددی نیز برای اجرای دقیق مفاد آن ضرورت دارد.
وی افزود: همکاری میان دولت و قوه قضاییه در مرحله تدوین و تصویب آیین‌نامه‌ها نیز با جدیت ادامه یافت؛ چراکه مطابق قانون، تصویب بخشی از آیین‌نامه‌ها بر عهده رئیس قوه قضاییه و تصویب بخش دیگری بر عهده دولت قرار گرفته است.
رحیمی با تشریح سازوکار بررسی این مقررات گفت: دستگاه‌ها، وزارتخانه‌ها و سازمان‌هایی که در قانون برای آن‌ها تکلیف تعیین شده بود، پیش‌نویس آیین‌نامه‌های مربوط را تهیه می‌کردند و با تدبیر معاون اول قوه قضاییه، پیش‌نویس همه آیین‌نامه‌ها، حتی مواردی که مرجع تصویب آن‌ها دولت بود، ابتدا در شورای راهبری و معاونت حقوقی قوه قضاییه مورد بررسی قرار می‌گرفت.
وی ادامه داد: آیین‌نامه‌هایی که تصویب آن‌ها در صلاحیت دولت بود، پس از بررسی‌های اولیه در کمیسیون حقوقی و قضایی دولت نیز به‌صورت مفصل مورد بحث قرار می‌گرفت. همچنین دستگاه‌های اجرایی مرتبط در جلسات شورای راهبری حضور پیدا می‌کردند تا ضمن بررسی تکالیف و مسئولیت‌های خود، ایرادات احتمالی و موانع اجرایی را پیش از تصویب مقررات مطرح کنند.
وزیر دادگستری تأکید کرد: هدف از این تعاملات آن بود که مقرراتی تصویب شود که علاوه بر برخورداری از استحکام حقوقی، قابلیت اجرای عملیاتی داشته باشند و در نهایت مردم بتوانند به هدف اصلی قانون‌گذار، یعنی دریافت سند رسمی برای املاک خود، دست پیدا کنند.
مرحله اصلی اجرای قانون با عملیاتی شدن سامانه ماده ۱۰ آغاز می‌شود
رحیمی با اشاره به حساسیت و اهتمام ویژه قوه قضاییه نسبت به اجرای این قانون اظهار کرد: در چهار تا پنج دهه گذشته کمتر قانونی را سراغ داریم که برای اجرای آن تا این اندازه جلسات متعدد برگزار شده و حساسیت و پی‌گیری مستمر وجود داشته باشد. در همین راستا، شورای راهبری قانون الزام به ریاست معاون اول قوه قضاییه و با عضویت بخش‌های مختلف قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دستگاه‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط تشکیل شده است.
وی با تأکید بر اینکه آغاز اجرای قانون به معنای ورود به مرحله اصلی و تعیین‌کننده آن نیست، افزود: به اعتقاد من، مرحله اصلی اجرای قانون هنوز آغاز نشده است و زمانی می‌توان از ورود به مرحله واقعی اجرای آن سخن گفت که سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون در ارتباط با املاک فاقد سند رسمی به‌طور کامل عملیاتی شود و چالش‌های واقعی اجرای قانون در این حوزه نمایان شود.
وزیر دادگستری با اشاره به آغاز فعالیت سامانه ماده ۱۰ از اول خردادماه ۱۴۰۵ برای بخشی از املاک گفت: در مرحله نخست، املاکی که از اول فروردین‌ماه ۱۳۹۶ برای آن‌ها سند صادر شده است، مشمول فرآیند ثبت ادعا در این سامانه شده‌اند. این اسناد عمدتاً دارای ویژگی‌های کاداستری هستند و به همین دلیل، دارندگان آن‌ها با شرایط متفاوتی نسبت به املاک فاقد سند مواجه‌اند.
رحیمی ادامه داد: با گسترش فعالیت سامانه به املاک فاقد سند، با توجه به تعداد قابل توجه این املاک، جمعیت زیادی از مردم برای ثبت ادعاهای خود وارد سامانه خواهند شد. بنابراین، لازم است دستگاه‌های مسئول از هم‌اکنون آمادگی لازم را داشته باشند و اجرای تکالیف قانونی با دقت، حساسیت و هماهنگی بیشتری دنبال شود.
معاملات مربوط به اسناد سبزرنگ باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود
وزیر دادگستری در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام اظهار کرد: براساس این آیین‌نامه، معاملات مربوط به املاکی که از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون، یعنی تیرماه ۱۴۰۳، برای آن‌ها سند صادر شده است، باید به‌صورت رسمی انجام شود.
وی با ابراز نگرانی از انجام معاملات عادی برای این دسته از املاک افزود: متأسفانه هنوز برخی از مردم برای املاکی که دارای اسناد سبزرنگ هستند، معاملات عادی انجام می‌دهند و توجه ندارند که این معاملات در محاکم قضایی از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود. از این رو، لازم است مردم برای انجام معاملات این املاک حتماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
رحیمی با تشریح نقش مشاوران املاک در فرآیند جدید معاملات گفت: مردم می‌توانند برای انجام معامله به مشاوران املاک مراجعه کنند تا پیش‌نویس قرارداد تهیه و برای ثبت رسمی به دفترخانه مورد توافق طرفین ارسال شود. همچنین امکان استفاده از قراردادهای یکسان پیش‌بینی شده است که آن‌ها نیز باید برای ثبت رسمی به دفترخانه ارسال شوند.
وی با اشاره به مزایای قراردادهای یکسان خاطرنشان کرد: این قراردادها دارای متن حقوقی مشخص و استانداردی هستند که از سوی قوه قضاییه تهیه شده و برخلاف پیش‌نویس‌های معمول، امکان تغییر، حذف یا اضافه کردن مفاد آن‌ها وجود ندارد. استفاده از این قراردادها می‌تواند از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی احتمالی در معاملات جلوگیری کند.
تسهیل صدور سند برای اراضی کشاورزی و روستایی
رحیمی در ادامه به آیین‌نامه تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام و تسهیلات پیش‌بینی‌شده برای صدور سند اراضی کشاورزی و روستایی اشاره کرد و گفت: قانون‌گذار برای جلوگیری از تحمیل هزینه‌های سنگین به مالکان این اراضی، پیش‌بینی کرده است که هزینه‌های مربوط به تهیه نقشه و فرآیند صدور سند توسط دولت تأمین شود.
وی افزود: در حوزه اراضی کشاورزی، سازمان امور اراضی مسئولیت انجام این اقدامات را بر عهده دارد، اما به دلیل محدودیت‌های بودجه‌ای، اجرای این تکلیف با مقداری تأخیر مواجه شده است. البته براساس اطلاعات موجود، قراردادهایی در این زمینه منعقد و اقدامات اجرایی آغاز شده، هرچند سرعت پیشرفت کار هنوز متناسب با ضرورت موضوع نیست.
وزیر دادگستری ادامه داد: در حوزه اراضی روستایی نیز بنیاد مسکن مسئولیت اجرای این فرآیند را بر عهده دارد و براساس گزارش‌های ارائه‌شده، اقدامات مربوط به این بخش به‌موقع در حال انجام است.
وی با تأکید بر اینکه هدف اصلی قانون الزام، فراهم کردن امکان دریافت سند رسمی برای تمامی املاک است، تصریح کرد: قانون‌گذار در کنار تعیین تکلیف برای ثبت رسمی معاملات، تلاش کرده است موانع قانونی موجود بر سر راه صدور سند را نیز برطرف کند تا هیچ‌یک از مالکان به دلیل محدودیت‌های غیرضروری از دستیابی به سند رسمی محروم نمانند.
رحیمی در همین زمینه به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی اشاره کرد و گفت: پیش از تصویب قانون الزام، افرادی که اراضی کشاورزی خود را به قطعاتی کوچک‌تر از حد نصاب قانونی تقسیم کرده بودند، در برخی موارد امکان دریافت سند برای این قطعات را نداشتند و با مانع قانونی مواجه می‌شدند.
وی افزود: قانون الزام این مانع را برای اراضی‌ای که تا زمان تصویب قانون به‌صورت واقعی تقسیم شده بودند، برطرف کرده است تا مالکان بتوانند با هر متراژی برای زمین خود سند دریافت کنند. البته برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی نیز ضوابط مشخصی در این زمینه در نظر گرفته شده است.
رفع موانع صدور سند برای واحدهای ساختمانی دارای بدهی شهرداری
وزیر دادگستری در ادامه به تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام و آیین‌نامه اجرایی آن اشاره کرد و گفت: یکی از مشکلات موجود در شهرها، وضعیت واحدهای آپارتمانی است که ساکنان آن‌ها به دلیل تخلفات ساختمانی یا بدهی سازنده به شهرداری، امکان دریافت پایان کار و در نتیجه سند رسمی برای واحد خود را ندارند.
وی توضیح داد: در برخی موارد، سازنده هنگام احداث ساختمان مرتکب تخلف شده یا بدهی‌هایی از زمان صدور پروانه ساختمانی به شهرداری دارد و از پرداخت آن خودداری می‌کند. در چنین شرایطی، شهرداری نیز تا زمان تعیین تکلیف بدهی‌ها و جرایم، پایان کار صادر نمی‌کند و در نتیجه، مالکان واحدهای ساختمانی با وجود اینکه ممکن است در تخلفات سازنده نقشی نداشته باشند، از دریافت سند رسمی محروم می‌شوند.
رحیمی تصریح کرد: قانون الزام برای رفع این مشکل نیز راهکار پیش‌بینی کرده است؛ به این ترتیب که هر مالک می‌تواند سهم مربوط به واحد خود از بدهی یا جریمه را پرداخت کند و در خصوص بدهی‌های مربوط به بخش‌های مشاع نیز سهم خود را بپردازد تا امکان صدور سند برای واحد وی فراهم شود.
وی با تأکید بر اهمیت این حکم قانونی گفت: فلسفه قانون آن است که وقتی مردم به دریافت سند رسمی برای املاک خود تشویق و مکلف می‌شوند، موانع موجود در این مسیر نیز برطرف شود. خوشبختانه آیین‌نامه اجرایی این موضوع پس از بحث و بررسی‌های فراوان، اخیراً در دولت به تصویب رسیده است.
صدور شناسه یکتا برای پیش‌گیری از فروش چندباره واحدهای ساختمانی
رحیمی در بخش دیگری از سخنان خود به تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون الزام و موضوع صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی در حال احداث پرداخت و اظهار کرد: یکی از مشکلات جدی در حوزه پیش‌فروش ساختمان، امکان فروش عادی یک واحد ساختمانی به چندین نفر بود؛ مسئله‌ای که در سال‌های گذشته پرونده‌های متعدد کلاه‌برداری با شمار زیادی از شاکیان، به‌ویژه در تهران، ایجاد کرده است.
وی افزود: اگرچه قانون پیش‌فروش ساختمان حدود ۱۰ تا ۱۵ سال پیش تصویب شده بود، اما به دلیل نبود زیرساخت‌های لازم، اجرای مؤثر آن با محدودیت مواجه بود؛ چراکه تا پیش از تکمیل ساختمان، دریافت پایان کار و صدور سند امکان‌پذیر نبود و در نتیجه، انجام معامله رسمی واحدهای در حال ساخت نیز با دشواری همراه می‌شد.
وزیر دادگستری با تشریح سازوکار پیش‌بینی‌شده در قانون الزام گفت: براساس این حکم، سازنده هنگام مراجعه به شهرداری برای اخذ مجوز ساخت، باید اطلاعات دقیق پروژه، از جمله تعداد طبقات، واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها را در سامانه مربوط ثبت کند. پس از آن برای هر واحد ساختمانی یک شناسه یکتا صادر می‌شود که امکان شناسایی مستقل و اختصاصی آن واحد را فراهم می‌کند.
وی ادامه داد: سازنده با استفاده از این شناسه می‌تواند به دفترخانه مراجعه و پیش‌فروش رسمی واحد را انجام دهد. به این ترتیب، امکان فروش واحدی بیش از تعداد و مشخصات ثبت‌شده در سامانه وجود نخواهد داشت و زمینه بسیاری از سوءاستفاده‌ها و کلاه‌برداری‌های احتمالی از بین می‌رود.
رحیمی با اشاره به نقش این سازوکار در صیانت از حقوق خریداران و پیش‌خریداران ساختمان گفت: این نظام همچنین مانع تغییر یک‌جانبه مشخصات ساختمان از سوی سازنده می‌شود؛ برای مثال، اگر ساختمانی با ۱۰ طبقه و ۲۰ واحد در سامانه ثبت شده باشد، سازنده نمی‌تواند بدون رعایت حقوق و جلب رضایت مالکان و خریداران، مشخصات پروژه را تغییر دهد یا واحدهایی بیش از تعداد ثبت‌شده به فروش برساند.
اطلاع‌رسانی عمومی، شرط اساسی اجرای موفق قانون
وزیر دادگستری در بخش پایانی سخنان خود، اطلاع‌رسانی و آگاه‌سازی عمومی را از الزامات اساسی اجرای موفق قانون الزام دانست و اظهار کرد: این قانون از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است و باید همه ظرفیت‌های موجود برای اجرای صحیح آن به کار گرفته شود. تاکنون قانون به تصویب رسیده و بخش عمده مقررات اجرایی آن نیز تدوین شده است، اما میزان اجرای عملی آن هنوز محدود است و از این پس باید با جدیت بیشتری وارد مرحله اجرا شویم.
وی افزود: یکی از موضوعاتی که تاکنون آن‌گونه که باید مورد توجه قرار نگرفته، آگاه‌سازی مردم از مفاد قانون، الزامات آن و مهلت‌های قانونی است. در همین راستا، در دو جلسه اخیر شورای راهبری، تشکیل شورای اطلاع‌رسانی برای برنامه‌ریزی و اجرای اقدامات آگاهی‌بخش به تصویب رسیده است.
رحیمی با اشاره به ضرورت اطلاع‌رسانی درباره سامانه ماده ۱۰ گفت: مردم باید بدانند که با اجرای این سامانه و پس از سپری شدن مهلت یک‌ساله قانونی، اشخاص مشمول مقررات باید ادعاهای مربوط به املاک خود را در سامانه ثبت کنند؛ در غیر این صورت، معاملات عادی آن‌ها مطابق احکام قانون از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود.
وی با اشاره به آغاز فعالیت سامانه ماده ۱۰ از اول فروردین‌ماه ۱۴۰۵ برای بخشی از املاک اظهار کرد: در مرحله نخست، املاکی که از اول فروردین‌ماه ۱۳۹۶ برای آن‌ها سند صادر شده است، مشمول این فرآیند شده‌اند و تعداد این اسناد احتمالاً به ۱۰ تا ۲۰ میلیون فقره یا حتی بیشتر می‌رسد. بنابراین، دارندگان این اسناد باید نسبت به الزامات قانونی و مهلت‌های مربوط به ثبت ادعا و انجام معاملات رسمی آگاهی کافی داشته باشند.
وزیر دادگستری تأکید کرد: قانون الزام در کنار ظرفیت‌ها و مزایای مهمی که برای تثبیت مالکیت، پیش‌گیری از کلاه‌برداری و کاهش اختلافات ملکی دارد، دارای مهلت‌های قانونی مشخصی است که رعایت آن‌ها برای مردم ضرورت دارد و بی‌اطلاعی از این مهلت‌ها می‌تواند مشکلات حقوقی جدی ایجاد کند.
رحیمی با تأکید بر ضرورت همکاری دولت و قوه قضاییه در اطلاع‌رسانی عمومی خاطرنشان کرد: باید از تمام ظرفیت‌های رسانه‌ای، مساجد، پیام‌رسان‌های عمومی، سخنرانی‌ها و سایر ابزارهای ارتباطی برای آگاه‌سازی مردم استفاده شود. دارندگان اسناد رسمی باید معاملات خود را مطابق قانون به‌صورت رسمی انجام دهند و افرادی نیز که فاقد سند رسمی هستند، باید برای تعیین تکلیف وضعیت مالکیت و دریافت سند اقدام کنند.
وی در پایان به یکی از موانع قانونی موجود در مسیر صدور سند برای برخی از اراضی فاقد سند اشاره کرد و گفت: برطرف شدن این مانع نیازمند اقدام مجلس شورای اسلامی است. خوشبختانه رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس موضوع را در کمیسیون به تصویب رسانده و اکنون در انتظار طرح و بررسی در صحن علنی مجلس شورای اسلامی است.
مشاهدهٔ متن در پایگاه منبع